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限购、预期与房价

住房限购政策堪比户口制度重生,很难改变长期的价格预期,但确实提高了短期价格暴跌的可能性

2010年4月以来,中国政府高调调控房价,政策措施一波接着一波,今年春节之后进入了一个高潮。据媒体报道,全国72个城市推出了限购政策。

过去一周,最令人关注的是北京市政府根据“国八条”新出台的“京15条”之一:外地人在北京购房必须提供五年纳税证明。这个政策的动机是显而易见的,即限制外地人在北京投机住房,只有长期住在北京的居民才能购买住房满足自住需求,这样就可能有效地控制房价泡沫。

从中央到地方的各级政府高度重视房价,其积极意义毋容置疑。大中城市的高房价已经成为影响社会稳定的风险因素。如果听任房地产价格不断飙升,泡沫终有破裂的一天,那么,1989年之后的日本和2007年之后的美国就是中国的前车之鉴。

但是,限购政策引起的争议主要集中在三个方面:一是行政限制对供求的根本性影响;二是地方政府限制外地人购房的法理依据;三是行政手段执行过度的可能后果。

而令我疑惑的主要在于,中国市场化改革推进了30多年,但最近政府越来越多地使用行政手段调控市场。交通堵塞,限购汽车;房价飞涨,限购住房;由此类推,通胀过高,是否应该限购大米和袜子呢?

其实,调控供求关系,有一些现成的经济手段,比如,回收流动性、提高利率、增加成本,等等。当然,政府也可以适当地以行政手段配合经济措施。但是,如果一味地向行政手段倾斜,其后果确实值得担忧。

限购能否从根本上遏制长期需求?

2010年北京大学国家发展研究院研究生面试的时候,我的同事沈艳教授向每位考生提出了一个相同的问题:我们知道经济学上的需求定理是说一个产品的价格越高,对其需求就越少。那么,为什么房价越高,买的人却越多呢?

对这个问题可以有各种回答,但大致离不开“预期”这两个字。因为房产不是单纯的消费品,价格涨得快,投资者预期的回报就越高,因此需求就越多。

许小年教授最近对这个问题有精辟的阐述,房价不是由短期供求而是由预期决定的。如果行政调整政策让投资者形成未来需求上升、供给减少这样的预期,房价便很难降下来,甚至形成更为强烈的投资冲动。由此看来,一个政策能否有效地调控房地产市场的供求关系和价格,关键看对短期和长期的预期产生了什么样的影响。

限购能否遏制需求?从字面上看,应该没有问题,不让一部分投资者买了,需求自然就减少了。中国政府在行政措施的有效性方面久负盛名,全球金融危机期间的经济刺激政策的成效更是有目共睹。但是,限购能不能真正平衡供求关系,还真不是一个很确定的事情。在计划经济年代,消费品严重短缺,因此,政府发票限购,但并没有从根本上消除短缺经济的矛盾,最后还是运转不下去。

在中国经济改革期间所观察到的一个突出现象,就是上有政策、下有对策,这就可能影响政策的有效性,这一点在行政手段方面表现更突出。比如说遏制住房投资,可以通过提高按揭利率,也可以通过限制购买。但是,过去限购第二套房,我们就看到一些夫妇先离婚买房、然后复婚,绕开了第二套房的限制。

在新加坡,解决交通堵塞问题起初用的也是限行的方法,一些车主就自己做了两块牌子。如果这样的人只是少数,那没什么大问题。但是,如果做两块牌子的人数上升到一定比例,限行政策便失效了。最后,新加坡转向对进入特殊区段的车辆征收使用费,效果就要好得多,政府还得到了一块收入,可用于道路建设。

现在72个城市一起限购,核心是限制外地资金流入。但是,如果流动性富余和住房短缺的状况不改变,房价就不见得真的能管得住,即使管住了,也是暂时的。更何况把资金推向其他地区、领域,结果是让通胀压力四处游荡,按下葫芦浮起瓢,并非治本之策。

限制外地人购房法理何在?

限购住房政策的后果堪比声名狼藉的户口制度。中国从上个世纪50年代开始执行户口制度,其实是从根本上钳制劳动力流动。一个小山村出生的人,必须在那里待到终老,除非蒙国家批准,参军、入学或者招工。改革开放以后,户口制度对劳动力流动的限制变得越来越弱,大量的农民工进城就业。现在,在城里的农村人口已经接近2亿。

但是,户口制度对农民工的歧视却依然存在:他们的孩子不能进城市的学校、他们不能享受城里人的社会福利,等等。

户口制度是一个极其不平等制度。凭什么农村的人就要比城里人低一等?就因为他们很不幸地生在农村。最近几年,各地政府已经开始试图改革户口制度,允许农村人口逐步转向城市。但是,最近推出的住房限购政策却实际又往回退了好几步,任何外地人都不能轻易买房了,更遑论农民工了。

相信如果是限制外地人享受廉租房或者经济适用房的待遇,尽管也不合理,但还属情有可原。但不许外地人买商品房,这确实令人难以理解。我们现在不能预测这样的政策会持续多久,可一旦在全国72个城市推开,会造成什么样的后果呢?北京对外地人买车已经有了限制,外地车在特定时段不许进入繁忙地段。那么,以后如果北京的食品价格上涨过快,外地人是否就不能在北京买蔬菜和猪肉了呢?

“京15条”公布后,财新传媒记者张继伟写了篇博客,建议北京人发行自己的货币,与人民币挂钩,阻止外地资金流入,以治理通胀。还有网民惊呼,以后外地人进北京是否要像内地居民去香港那样办通行证了。

这些当然都是讽喻,不可能成为现实。一个实实在在的问题是:北京真的是北京人的城市了吗?那么像我等外地人以后在这个城市还有什么前途呢?再退一步讲,北京人都是从哪儿来的,往前推三代,有几个“老北京”?那不就变成老移民歧视新移民了吗?

限购政策出台以后,北京大学的一位学生告诉我,以后真的要考虑出国以后还要不要回来的问题。相信这样想的学生不是少数,我在北京大学国家发展研究院最近回国的几位同事,都还没有来得及买房。那么,五年以内他们就连想都不要想了。这样的问题发散开去,会不会影响城市吸引人才的能力和未来的竞争力呢?

纵观世界,大凡经济强劲、创新活跃的国家和地区都是非常开放的。中国30年来的经济发展,不也得益于改革开放政策吗?

行政手段执行过度的可能后果

前几天,在从香港飞往北京的飞机上,我和原花旗集团中国研究主管、股市策略师薛澜坐在一起,一路聊天,自然就聊到了限购的问题。过去我们一直都认为,调控政策不太可能把房价压下去,道理很简单,这些措施没有改变房地产市场的基本面,反而还鼓励了未来涨价的预期。这样,每当调控政策出现收尾的迹象,房价便报复性地反弹。去年第三季度初就发生过这样的事情。现在的情形有所变化,如果全国如此多的城市齐心协力限购打房价,房价存在下行的风险。

其实,我并不反对行政手段,尤其是作为经济政策的辅助性工具。但是,过于依赖行政手段却容易带来其他问题。比如,应付行政手段的对策比较多,可能降低这些手段的有效性。北京市政府汽车限行和限购第二套房以后,我们已经看到一些规避的做法。行政手段的效益通常比较差,比如限行,最后变成了每个人的成本,甚至强迫有些人买第二辆车,尤其是一些商业机构。最后,行政手段非常难把握力度,不是实施不力就是执行过度,这样容易造成经济与市场的大起大落。

从中国的房地产市场看,长期的供求关系并没有因限购政策而改变。然而,随着全面强力推开限购政策,尤其是各级政府面临换届,不少官员可能希望在房价调控方面取得一些突破性进展,因此有可能加大实施力度。当然也不排除各级政府还是土地收入和GDP增长至上,住房限购政策只刮风不下雨。但是,如果是前者,就不能排除房价明显下行的可能性。薛澜和我都认为,如果房价下行,不可能缓步而行。

当然,这可能是众多准备购房的人(如果碰巧不是被限制的外地人)期待已久的,因而是个好事情。但我所希望,一旦发生那样的事情,政府已经有所准备,毕竟房价一旦大跌,就会对经济的各个方面产生重大影响。住房投资占固定资产投资的25%,住房按揭占总贷款的12%,消费会连带走弱,这些自然会导致GDP增长减速。房价大涨有风险,暴跌也非好事。

本文发表于《新世纪》周刊 2011年第7期 出版日期2011年02月21日

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